(Trích dẫn ý kiến pháp lý của LS Tô Quốc Vinh) - Những ngày cận Tết Nguyên đán này, khi không khí mua bán đang trở nên nhộn nhịp trên khắp cả nước, thì nhiều chủ hộ kinh doanh thuê mặt bằng tại Trung tâm Thương mại Parkson Landmark (Hà Nội) đang sống dở chết dở với đống hàng tồn và đôn đáo đi đòi bồi thường. Khó tưởng tượng, chỉ bằng một thông báo đơn giản, trong vòng vài giờ đồng hồ, những chủ cửa hàng ở trung tâm thương mại sang trọng bậc nhất thủ đô bất ngờ bị đẩy ra đường.
Không lường trước
Tết Dương lịch vốn là một dịp gặt hái trong năm đối với các hộ kinh doanh ăn uống ở những khu trung tâm thương mại lớn. Nắm được xu thế chung đó, cửa hàng BBQ Chicken của chị Nguyễn Thị Diễm Châu, ở tầng B1 Parkson Landmark, đã nhập nhiều hàng để chờ đón “năm mới”.
Không chỉ cửa hàng chị Châu, quán Món ngon Hàn Quốc của anh Nguyễn Văn Hùng, quầy giải khát Sochi của anh Trần Ngọc Trí... cũng đã kịp nhập nhiều thực phẩm để đáp ứng nhu cầu tăng đột biến của khách.
Đúng như dự đoán, doanh thu của các hộ vào ngày mùng 1 Tết Dương lịch 2015 vô cùng ấn tượng. Tất cả bước vào ngày thứ hai của năm mới với một không khí hồ hởi.
Niềm vui ngắn chẳng tày gang, lúc 14 giờ ngày 2-1-2015, tất cả các hộ bất ngờ nhận lời mời họp từ ban quản lý kèm theo thông báo ngày 2-1 là ngày kinh doanh cuối cùng. Các hộ phải thu dọn hàng hóa và quầy kệ ngay lập tức cho đến 22h ngày 3-1-2015.
Mọi việc diễn ra quá bất ngờ, đến nỗi 3 giờ chiều ngày 2-1, chỉ một tiếng đồng hồ sau khi nhận được thông báo, tất cả các lối đi vào của Parkson nói chung và tầng B1 (nơi bán đồ ăn) đã bị đóng cửa, cả khách và nhân viên kinh doanh đều bị nhốt ở trong. Quang cảnh lộn xộn này nhiều giờ sau mới chấm dứt.
Cho đến giờ, khi tiếp xúc với phóng viên TBKTSG, các chủ cửa hàng trên vẫn còn chưa hết bàng hoàng. Trước một mệnh lệnh bất ngờ và vô lý như vậy, nhưng ở thế yếu hơn và không có lựa chọn, chị Châu, anh Hùng, anh Trí và những người khác buộc phải thuê xe ô tô dọn hàng ra khỏi mặt bằng.
Hàng tuần sau đó, họ vẫn phải khốn khổ giải quyết hậu quả. Số thực phẩm mà các chủ cửa hàng tích trữ để phục vụ hàng ngàn khách, giờ đành đem “chiêu đãi” họ hàng, bà con xóm giềng, ăn đến phát chán vài ngày cũng không hết.
Kể từ đó đến nay, đã gần hết tháng đầu tiên của năm mới, những chủ cửa hàng trên vẫn hàng ngày thấp thỏm không dám đi đâu, chỉ chực chờ để được chủ cho thuê gọi đến... đàm phán giải quyết hậu quả.
Khi họ chủ động gọi thì chủ cho thuê nói phải chờ. Không còn cách nào khác, các chủ cửa hàng đành sống trong cảnh chờ đợi khắc khoải, khi mà nào là tiền đặt cọc, tiền phí gia nhập... đang nằm trong tay người cho thuê Họ phải nhẫn nhịn để mong đòi được các khoản tiền khác như tiền phí đào tạo nhân viên, tiền mua hàng, chi phí sửa chữa gian hàng...
Trường hợp của chị Châu, ước tính sơ bộ số tiền trên lên tới gần 1,3 tỉ đồng. Chị Châu cho biết, chị phải trả khoảng hơn 60 triệu đồng mỗi tháng để thuê mặt bằng rộng 17,3 mét vuông, làm cửa hàng bán BBQ Chicken. Hợp đồng của chị có thời hạn thuê từ 16-7-2013 đến 31-12-2015.
“Việc đóng cửa đột ngột trên đã đẩy gia đình tôi vào con đường phá sản, thiệt hại về tinh thần và vật chất quá trầm trọng”, chị Châu sụt sịt.
Cho đến khi bài báo này lên khuôn, được biết chủ cho thuê mới mời hộ của chị Châu lên đàm phán để thanh lý hợp đồng. Còn lại những hộ khác tiếp tục chờ đợi.
Giải quyết thế nào?
Để dễ hiểu, có thể diễn giải việc thuê mặt bằng ở tòa nhà Keangnam như sau: Chủ tòa nhà là Công ty TNHH một thành viên Keangnam - Vina cho Công ty TNHH Parkson Hà Nội thuê mặt bằng. Sau đó Parkson cho các cửa hàng khác thuê lại.
Riêng tầng B1 bán hàng ăn uống thì Parkson cho Công ty cổ phẩn Thực phẩm Gia đình (Family) thuê. Sau đó Family lại ký hợp đồng cho thuê lại mặt bằng với các hộ kinh doanh cá thể, doanh nghiệp như trường hợp của chị Châu, anh Hùng, anh Trí.
Trao đổi qua điện thoại với TBKTSG, bà Kim Dung, phụ trách marketing của Parkson Việt Nam, thừa nhận việc Parkson Landmark đóng cửa là do “có một số mâu thuẫn với chủ tòa nhà”.
Tuy nhiên trên thực tế, Công ty TNHH Parkson Hà Nội ngày 2-1 gửi thông báo (do Tổng giám đốc Tiang Chee Sung ký) chấm dứt hợp đồng thuê với các đối tác (trong đó có Family) với lý do: “Kể từ khi mở cửa năm 2011, hoạt động kinh doanh của Parkson Landmark chưa một ngày đạt được doanh thu theo như kế hoạch đề ra và chúng tôi cũng nhận thấy các quầy hàng của Quý đối tác cũng đang phải chịu những khoản lỗ lớn”.
Dựa theo đó, Family cho rằng việc đóng cửa là do “hoàn cảnh bất khả kháng theo quyết định của Ban quản lý Parkson”, và yêu cầu các chủ hàng dọn đi.
Thử phân tích hợp đồng của chị Châu số FFJS/BBQ Chicken/2013/HN/L72/TC023 ngày 15-7-2013. Hợp đồng dài 19 trang gồm 14 điều và 2 phụ lục. Tại điều 8, quy định về kết thúc hợp đồng trước thời hạn có nêu: “Nếu bên thuê vi phạm các điều kiện như: không có khả năng thanh toán nợ, sử dụng khu vực thuê không đúng mục đích, giấy phép kinh doanh hết hạn, tự ý cho thuê lại...) thì hợp đồng có thể bị kết thúc trước thời hạn.
Trong trường hợp này, chủ cửa hàng không hề vi phạm các điều kiện đó. Mọi hoạt động đều diễn ra hết sức bình thường. Vậy pháp luật bảo vệ các chủ cửa hàng thế nào?
Luật sư Tô Quốc Vinh - Công ty luật TNHH Giải Pháp Luật (Đoàn luật sư Hà Nội) dẫn khoản 1 điều 426 Bộ luật Dân sự về “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng”, cho rằng, trong trường hợp trên việc Parkson chấm dứt hợp đồng với Family và Family chấm dứt hợp đồng với các hộ kinh doanh đều không phải do hành vi vi phạm hợp đồng và lỗi của bên thuê theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê hay theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trong trường hợp đó, bên cho thuê phải chịu trách nhiệm dân sự với bên thuê do hành vi chấm dứt hợp đồng thuê không đúng các căn cứ chấm dứt hợp đồng đã thỏa thuận tại hợp đồng thuê hoặc các căn cứ khác do pháp luật quy định theo quy định tại khoản 4 điều 426 Bộ luật Dân sự.
Để xác định trách nhiệm dân sự sẽ cần căn cứ vào các thỏa thuận của hợp đồng thuê, trường hợp Hợp đồng thuê không có thỏa thuận thì áp dụng các quy định của pháp luật.
Chẳng hạn trường hợp của chị Châu, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê phải chịu trách nhiệm phạt cọc theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê, bao gồm trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật tại điều 302 Luật Thương mại, điều 307 Bộ luật Dân sự, bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm (bên thuê) phải chịu (như tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại...) do bên vi phạm (bên cho thuê) gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng (như thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút...) nếu không có hành vi vi phạm - chấm dứt hợp đồng không hợp pháp.
Bà Kim Dung cho TBKTSG biết, hiện Parkson Việt Nam đang làm việc với từng đối tác thuê để thương lượng việc bồi thường. “Một số đơn vị đã thống nhất quan điểm và đưa ra kết quả chung với Parkson, một số khác vẫn đang thương lượng”, bà Dung nói. Bà khẳng định, việc bồi thường dựa trên hợp đồng và cả quan hệ giữa hai bên.
Theo luật sư Tô Quốc Vinh, trong các hợp đồng thuê, nhất là thuê những địa điểm “hot”, bên thuê thường là bên yếu thế do không phải là chủ sở hữu tài sản và chỉ quản lý, sử dụng tài sản trên cơ sở hợp đồng, bên thuê có thể bị bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng với hàng loạt các căn cứ được thỏa thuận trước trong hợp đồng.
Tuy pháp luật đã dự liệu các chế tài để bảo vệ quyền lợi của bên thuê trong trường hợp bị bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng bất hợp pháp, nhưng vẫn chưa đủ để ngăn chặn, bù đắp toàn bộ thiệt hại của bên thuê. Do đó, bên thuê cần lưu ý đàm phán, thỏa thuận các điều khoản bảo vệ quyền lợi của mình trong các hợp đồng thuê, đặc biệt là các điều khoản về căn cứ chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và trách nhiệm dân sự khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
Tết này sẽ là một cái tết không vui cho chị Châu, anh Hùng, anh Trí và nhiều chủ hộ kinh doanh khác ở Parkson Landmark.
Tác giả: Chiến Thắng
(Trích dẫn ý kiến pháp lý của LS Tô Quốc Vinh)