Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh

(GPLaw) - Hiện nay, pháp luật đã liệt kê các loại hình bất động sản và điều kiện kinh doanh tương ứng. Tuy nhiên, một số loại bất động sản gắn liền với đất như cây lâu năm, cây rừng, hoặc bất động sản du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel) vẫn chưa được quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc các điều kiện pháp lý liên quan. Do đó, người mua bất động sản cần kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của tài sản, đặc biệt với các loại hình chưa được pháp luật quy định rõ ràng, để hạn chế rủi ro trong giao dịch và tránh các vấn đề pháp lý phát sinh.

Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm các loại sau:

• Đất đai;
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, để đưa các bất động sản trên vào kinh doanh, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (LKDBĐS 2014) quy định các loại hình bất động sản được phép kinh doanh bao gồm:

1.  Nhà, công trình xây dựng có sẵn của tổ chức, cá nhân;

2.  Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân;

3.  Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

4.  Quyền sử dụng đất đối với các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại theo quy định của pháp luật về đất đai;

5.  Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Điều kiện cụ thể đối với các loại bất động sản được kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng

Nhà, công trình xây dựng khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 9 LKDBĐS 2014:

-  Có đăng ký quyền sở hữu gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-  Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng;

-  Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 Điều 9 LKDBĐS 2014:

-  Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai;

-  Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

-  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-  Đang trong thời hạn sử dụng đất.

3. Dự án đầu tư bất động sản

Dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo các điều kiện tại Điều 12 LKDBĐS 2014:

-  Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt;

-  Tuân thủ trình tự, thủ tục đầu tư dự án theo quy định;

-  Thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định.

4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo Điều 55 LKDBĐS 2014, các điều kiện cần có bao gồm:

-  Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có giấy phép);

-  Văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua;

-  Bảo lãnh của ngân hàng trước khi mở bán hoặc cho thuê mua, theo Điều 56 LKDBĐS 2014.